湾区买房上车分享系列（2）| 进了合同21天干点啥

大家好，我是最近湾区买房上车的小白new homeowner. 这一个多月 ，我真是因为房子的事儿，学到太多，知识点爆棚。所以一定要和大家分享！从买房到做loan，选房屋保险，和seller进了合同之后还negotiate，装修，电箱升级，买厨房洗衣房电器，做空气质量测评一些列，prefab or 自建ADU的考量等问题。我会出一个系列的笔记和大家分享。

今天分享进合同之后的to do list

交定金到escow账户 一般3% 1-2天内到账。一定要和escow确认信息，不要马虎

❤️Shop loan（within 3 days） : 大家可以找没有联系过的lender shop around，不是给你做了preapproval=一定要和人家贷款。一般interest lock住了之后可以锁定60天。 我是3月末lock的rate是5.625% 7arm BOA的loan。 title insurance公司的公证员说她很久没有见过6以下的rate了。我感觉整个买房过程，我最感谢的就是我的lender。一定要responsive，detailed orientated还有要及时communicate，十分重要！

❤️准备剩下的down payment：我和队友进合同了之后钱还都在robinhood里面，lender不让挪动，因为有underwriting review，不然要take forever source funds。结果我们underwriting approval拿到之后，才发现robinhood有转账限额。。。每天只能一点一点挪。后来感觉不够了，还问朋友借了点。。特别惨。就是当初不舍得那点儿利息。anyway，大家可以吸取我们的教训。把这个钱早点准备好。

❤️搞清closing流程：Lender定下来之后，就要了解清楚closing的timeline，盯好title insurance/escow 公司，让他们抓紧时间干活。underwriting approval的过程很多材料要提供，最终就是付剩下的down payment, signing, losing 一般分三天。

❤️Shop home insurance （这个后面会单独有一个系列细说）：很多insurance公司如果你不进合同，他们是不会给你quote的。lender一般要求deductable不超过一定额度。其他的随意。很多朋友都是知道加州买insurance简直是难于上青天。很多insurance公司都退出了加州市场，我们当时找了quote的（也是我quote的）有AAA, Mercury， Bamboo （farmer’s 旗下的子公司）。Bamboo最便宜，我最后选了不贵不便宜的Mercury因为它的项目多一点。大概1000一年。 again这个价格和你的各种zone（fire zone, flood zone）有关。

❤️约inspection：based on seller’s inspection report, 我比较concern roof condition，我约了个roof inspector来quote一下repairment cost，如果不出inspection report的话，quote是免费的。如果出report就300刀。我当时想用这个和seller negotiate来着，所以就花钱了。 但是谁知道后来negotiation的时候没用上，因为seller有一个更大的disclosure问题，最后要了10k，这个我之后单独出一期笔记分享。

如果你concern foundation，或者单纯想花钱找个公司做个full inspection, 这个期间是好时候。 当然我们的合同都是sell as is。除非查出来什么没有披露的东西，不然也就是for our own information

 
❤️约各种testing： 我因为买了remodel house，terminate report也比较干净，但是甲醛比较concern，我买了仪器，但是还是叫了人来家里做VOC testing，结果果然超标。没啥办法只能各种通风放味儿（当然甲醛没有味儿）

❤️读contract：再仔细读一遍合同，有很多比如像几天之内可以做inspection，几天之内可以final walkthrough （ 关于final walkthrough 我也会单独出一篇笔记说to do）

❤️其他工作： 我其实在中间还做了很多其他的作业 - 比如找ADU builder看一下加建的情况，留意各种家里缺的东西（washer dryer），窗帘，柜子，电箱升级，看海运家具，想要养哪些花，哪些树，买啥样的garden bed，还有看按摩椅等等。

❤️不到final closing，先不要end自己的lease，找短租。

总之，恭喜上车的宝子们，人生一大milestone。日后生活幸福，日子红火呀！

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