实地看完房,也做完了房屋检查,在下Offer前还有很重要的一步需完成:审阅房屋相关文件(Disclosure Packet)。
可这些房屋相关文件动辄几百页,充斥着各类专业名词,很多没有经验的买家特别容易忽略其中重要的信息。
之前我们就有一位客户因为忽略了HOA文件中的一项补充条款,差点给自己造成几千美元的损失。
当时客户看中了一套公寓,看完房子后,他对这套公寓的交通位置、房型,各方面都特别满意,准备直接下Offer。
但是在审核房屋相关HOA(Homeowner's Association)材料时,我们发现这套公寓的HOA文件中提到未来会有一项 Special Assessment。
Special Assessment(专属费用)就是比如社区管道要大改造,或者整体换房顶时,这些大笔的费用通常是由社区向银行申请贷款。
然后由全体业主在接下来几年里慢慢偿还,一般费用不低。
具体到这套公寓,本来每月HOA费用是$500左右,经过研究,我们发现社区的房顶年内就要开始大修。
这样算下来每月HOA费用要额外再加$700,每年的HOA花费,直接增加了$8400!
在跟客户交代了这个情况并做了综合评估后,最终客户放弃了这套公寓。
房屋相关文件不仅包含了关于房屋的重要信息,还能为你“预警”一些潜在房屋花销。
作为“安心买房,你问我答”系列的第6篇,今天我们就来带大家读懂房屋相关文件,提前避开可能会出现的问题。
📌哪些文件需要特别注意?
1.自然灾害报告(Natural Hazard Zone Disclosure)
这个表格比较直接,会有一些Yes or No问题告诉你,这个房子是不是在洪水区,地震带,火灾区,以及一英里之内有没有Superfund,高压电网等等。
如果你想对一个地区潜在的自然灾害做到心中有数,建议认真阅读这份报告,选择一个比较安全的买房区域。
2.HOA条款
如果住在有 HOA 的社区,房主每个月要向管理协会缴纳管理费,这部分钱通常会涵盖小区的设施,比如健身娱乐和公共区域维护、安保、垃圾处理的费用等。
我们建议重点关注以下几点:
管理协会的储备金(Reserve Study)这部分对老旧的小区尤其重要。因为管理协会需要负责屋顶,外墙粉刷等维护工作。
所以很可能你在买房后,发现HOA上涨、或是要收取本文开头提到的Special Asssements费用。
出租限制(Rental Cap):大部分的小区会禁止三十天以下的短租。有的社区、特别是很新的社区,还会限制在购房第一年内出租房屋。
所以买投资房的朋友们要尤其注意。除此之外,宠物的限制及房屋使用的限制也需要关注。
举个例子,如果一个小区100户住房只有不超过20户允许是Investment property(出租类型的房产),那么Rental Cap就是20%。
如果大家本身就是想买投资房,而这个小区的Rental Cap已经达标了,这种就要慎重考虑。
因为你要等到小区出租户数低于限额时才可以出租,简单来说就是需要排队租房,排队时间长短不定。
3.卖家房屋情况声明 (Transfer Disclosure Statement)
这个报告是卖家完成的对房屋状况的描述,重点看Yes or No问题中回答Yes的内容,以及手写的解释。
比如上面,你可以看到卖家指出住户会听到新建筑项目的噪音,以及小区的保安措施靠不靠谱。
卖家还会在这部分里罗列出交房时房屋所带的所有大小设施:
📌面对繁杂的相关文件,Flyhomes会为你做什么?
Flyhomes 背后有一支专门负责信息收集和分析的 Research Team。
他们不仅会帮你提前做好房屋价格的分析,还会提前完成所有房屋相关文件的审核,并总结成一份提炼好重点信息的Pre Offer Packet,帮你把功课提前做好。
其中内容囊括了包括Disclosure房屋详情、HOA Report小区报告、Tax Records缴税记录等一系列需要注意和解读的文件,而且帮你划好了重点。
上图就是为你准备好的Pre Offer Packet 中HOA相关文件范本。可以看到Flyhomes已经把需要注意的地方总结提炼出来了。
例如每月HOA费用、有没有Special Assessment、Reserve Fund的情况、Rental Policy等等。并且还附上了原文的位置,方便对应查找。
Flyhomes Agent 会带你详细解读买房文件,让你在下offer前对房子的所有情况了如指掌,踏实买房。
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