为了抗击通胀，美联储加息计划已经风风火火地来了！3月16号美东下午2点，美联储宣布了自2018年12月以来的首次加息，此举标志着美联储疫情时期宽松货币政策的结束，并正值美国各地通货膨胀飙升之际，联邦公开市场委员会表示，将把利率提高四分之一个百分点，也就是25个基点，这将使现在的利率进入0.25%-0.5%的范围。
在加息的同时，委员会还表示，在今年剩下的6次会议中都安排了加息计划，并指出，到年底的联邦基金利率将达到1.9%。
一开年股市反应的就很迅速，加密货币也在暴跌，那大家就会担心了，那房价会因为加息跌多少呢？
我们先来看看正常情况下，房价的涨幅预测。
CoreLogic 11月份报告显示，房价的增幅有18.1%。
这是各大平台地产平台利用大数据对美国2022年房价和贷款利率的预测。这些数据都是已经考虑了加息的影响，房贷利率增高会对房价的升高有抑制作用，所以房价的增速会放缓。
因为考虑了加息影响，所以表格中CoreLogic的数据要比11月份的报告低。
但如果不考虑加息的压力和对房价的增速带来的抑制的作用，那房价的增速实际至少会在8-15%之间。
所以在对房价到底会跌多少做出判断之前，根据房价实际增速比例来先设几个假定：
假定1:加息如果涨1%左右，那房价要跌多少呢？
假定同样一个房，如果贷款是45万，利息是3.5%，那月供差不多是$2000
如果利息在加了1%的情况下涨到了4.5%，在月供同样是$2000的情况下那么贷款金额就会少5万。
这说明了什么呢？
就只从购买力的角度来讲，如果利息加1%，那房价至少要掉差不多10%。
假定2：如果房价在没有加息的影响的情况下会怎样呢？
预测要涨价15%，那由于加息，会给房价带来约10%的跌幅。
那么这种情况下，房价实际只涨了5%。所以房价仍然是涨的，只不过涨幅变小了，只有5%左右。
假定3: 我们再考虑一下通胀的情况。
通胀水平已经达到7.5%了，达到8%指日可待，假定我们全年通胀8%的情况下，如果只拿着现金，相当于我们就会赔掉8%，而如果买房，会增加5%，如果我们拿着现金，这中间就会差出13%的损失。
在假定3的情况下，让我们再来看看这几种情况：
A．如果房价涨不了15%，假设只涨10%，那加息又会使房价跌10%，所以里外里不赚不赔。可是如果拿着现金，就会因此赔掉8%。所以跟拿着现金比起来，仍然有8%的区别。
B．我们也可以多考虑一些情况，比如说，假设加息并不会加1%，而至少是1.5%，那房价就不是跌10%，可能要跌至少15%左右，那如果房价本来要涨价15%，因为加息又要跌幅15%，那实际上这又平衡了，比拿着现金仍然会差8%的通胀。
C．有些地区市场，在没有加息的影响下，涨幅甚至达到25%，那加息带来的10%左右的跌幅，所影响到最后可能还是会有8%-10%的涨幅，那其实这样的结果是非常不错的，这样比拿着现金还是要强不少。
假定4: 我们还要考虑一下成本。
如果说大家觉得市场已经很高了，觉得很恐慌，想要去把房子卖了，那卖出去的时候，还涉及到交易费，卖家经纪人费用至少是6%，交割成本大概在1%-2%，这样光是成本就已经丢掉7%-8%了。
然后这接着到假定5：
就是我们觉得卖在高点了，有很好的收益，先落袋为安，可是这个时候IRS税务局要收税，这至少10%-20%的税钱也算进成本了。
假定6: 如果只想留着现金，去抄底呢？
这样就需要注意一下抄底的市场了，上文假定是说拉平了15%，而有的地区市场可能根本涨不到15%，在没有加息的影响的情况下，有可能加息带来的影响非常大，那买家可能会买到更低的价格，但是万一这个市场的涨幅本来很高，那加息带来压力的情况下，仍然有小幅度涨幅的情况下，那你会怎么做？
假定7: 我们来对比一下2008年加息的情况进行预测呢？
2008年美联储做的动作和现在差不多，一次性的把利率打在最低点，几乎为0，但是它持续的时间比较长，一直到2015年底。到了2016年1月份左右，才慢慢开始加息，这里看得出来美联储加息步伐的时候是很谨慎的。
可以明显看到2016到2017 这段曲线非常平滑。而在之后的2017到2019，可以看到美联储持续加息，一直没有停过。
上次没有通胀的压力，所以加息的动作延迟了很多年，而且一年当中仅仅加了1、2次，幅度并没有这次的大。
我们再来看一下，2015年底，美联储加息给市场带来了怎样的动荡呢？
标普500在2015年底，确实有大幅度的震荡，市场一直跌到2016年初。而房地产市场的反应是比较慢的，2015年的房价是没有什么太大的变化的，这张图看得出来是非常平滑的，从2012年开始是一路上升的。
从上图可以看出来：
到目前为止房地产市场没有大幅度的震荡，所以根据过去的形势看起来，加息如果在1%左右，房价是不会被加息影响而暴跌的。
这里还有几个对房地产市场的基本判断：
1: 供给受到限制
这两年，锁定了最低利率的人不想出手，因为利率开始增加，房贷利息也会跟涨，他们要是出手了再去换新的房的时候，那就拿不到这么便宜的钱了，还有那些前两年做了很多refinance的人锁定了最低利率，这样他们都不愿意卖房了，长此以往，供给就会受限制。
2: 房贷质量高，呆账坏账少
虽然有这么多钱放到市场上，但是那些贷款银行的审核条件还是非常的苛刻，特别是对那些买投资房的人，现在是买投资房要比之前疫情难，这样所带来的就是房贷的质量很高，呆账坏账比较少。
3:相比股市，房产市场会更成为人们的选择
从今年以来，股市震荡的太严重。其实很多人前几年在股市里挣了不少钱，也想落袋为安把它拿出来放到更稳定的地方，很多人都选择了房地产市场。
4: 市场仍处于低息状态
即便是美联储加息了，贷款利息也跟着涨了，但是我们仍然处于一个低息的市场。
当然市场是变动的，政策也在不停的做出变化，市场瞬息万变，不一定一直都是涨的，也潜伏着很多危机，房产市场有跌幅也是有可能的，可千万不要听了一知半解的就去做投资决定，总之，买房是自己的事，假定和猜测并不一定准确，投资一定要慎重！
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