买旧房怕踩雷？美国各年代的房屋结构优缺点了解一下！

建筑设计YuArchtecture 1.87万浏览 2021-10-10 发布

失踪人口冒泡，贡献一篇本专业科普文章。我是一名建筑师，在美国建筑设计公司工作多年，同时副业自己开了一个事务所，佛系接接华人朋友的建房或装修项目。最近一年，我在项目中接触了不同时期的旧房改造，对建于各个年代的美国房屋构造特点有了深入了解，在这里给大家做个总结，希望对正在看房买房的你绝对有参考价值！

众所周知，买房第一要素是Location，但是Location之外要考量的东西还很多。在美国看房买房，选好了学区，往往面临这样的难题：新房状况好价格高，买不起；旧房价格低问题多，没把握。看上了价格合适的旧房，却不知道装修要花多少钱；对房子的构造不了解，怕踩到雷买到问题住宅……

Built after 1990s（建于90年代之后）

如果条件允许，恐怕大家都想买新开盘的House。全新开盘，包括其他建于90年代之后的住宅，都有共同的优点：新，空间宽敞，层高高（90年代以后为迎合市场，住宅层高被普遍提高到了9英尺，后来又普及到了10英尺），省掉了装修翻新的烦恼。

缺点：除了贵，就是地产商不会告诉你的——安全合法范围内的“偷工减料”。那么建筑师可以告诉你的是：归功于材料技术的发展，出于降低成本的考虑，近20年的住宅材料和质量是江河日下。结构上复合木材已经全面替换了实木，进出水管都不用铜管而改用PVC了。我家附近正在新建一排Townhouse，我看着他们仅仅用两层drywall+泡沫板筑起了每户之间的防火墙，可想而知隔音效果有多差。但这就是现在的普遍做法，要知道以前的房子那必须是用水泥砖砌筑的。

不过别担心，复合木板的牢固、防腐抗震都没有任何问题，甚至和实木相比具有更平整的优点，只是整体性没有实木的好。大部分买家其实不必介意。在资金充裕的前提下，新房的优点还是能碾压缺点的。

新开盘的住宅整齐明亮，但由于地价高等原因，美东城市的传统好学区比较少见全新的住宅开盘©Zillow

近十年的住宅使用复合木材作为结构©网络图片

90年代以后的Townhome防火墙普遍做法：两层Drywall加上泡沫板，隔音效果不好 ©网络图片

Built between 1970-80s（建于七八十年代）

建于七八十年代的房子应该是买二手房的朋友的首选了。这个时期的房子质量比较好，用料扎实（都是实木），部分外墙以及户与户之间的隔墙会用砖砌，所以Townhome之间的隔音效果也非常好。这个时期的房间功能空间清晰，居住体验不会差。然而缺点也是在格局上：七八十年代开放式厨房还不普及，厨房空间比较封闭，且比较小，而且改造难度较大。功能空间虽然清晰，每个房间的开间却比较小。另外当时的标准层高一般只有 8英尺，层高低，室内照明相对较差。

还有1978年以前的铅，算是众所周知的问题了，遇到了也好解决，这里就不赘述了。

比较典型的70-80年代厨房风格，空间有限且封闭，虽然一些华人更喜欢封闭式的厨房，但是也会希望有更大的空间和更长操作面©Zillow

90年代以前防火墙普遍做法：水泥砖砌筑 ©网络图片

Built between 1940-60s（建于五六十年代）

最近有朋友家的长辈买房，看上了一栋建于50年代的大平层，价廉物美（bushi），很是心动，朋友找我们给专业意见，结果成功下头。因为几乎所有这个年代的房子该有的严重问题他都具备了。

首先，50年代空调还没有广泛普及，大部分当时的房屋没有空调！或是用和现在不同的空调系统，更换成本很高。即使有空调，也会有上下层冷暖不均匀的问题，影响冬夏季节的人体舒适度。
其次，当时建筑规范还没有完善，建筑标准化还没有普及，各种做法千差万别，和现在普遍的构造不同，维修和装修的成本都很难估算。
此外，五六十年代的木材防腐技术还不完善，房子极易出现白蚁问题。

当然，不是所有50-60年代的房子都不能买，比如已经被前任屋主改造装修过的房子就没问题。或者遇到好的deal，买下大房子再花几万块钱装修也是非常值得的。

VA比较典型的五十年代House，通常带有一个门廊，花园也很大©Zillow

Built before 1930s（早于三十年代）

恭喜你，你看上的可能是真的文物，也有可能是一个很好的deal！这么老的房子不是不能买。相较于当今住宅设计的千篇一律，老房子总是代表独特的审美。只是下手之前要做好充分的调研和心理准备：

在没有建筑标准化的年代，一切都是独一无二的。这意味着什么？没有空调，暖气是烧锅炉的；水管是铸铁的，时间长了极易生锈，还买不到；电线没有地线，漏电是常有的事；墙体不是现在常见的drywall结构，可能是石头砌的，可能是木条拼的，you never know！如果你可以凑合入住，那这些可以忍忍，但如果你决定装修，那么问题就来了，改造和替换的成本极高。如果你想要作为投资房出租，又恰好在Maryland需要出租许可证的county，那么改造的成本不可估量。这些都是在买房前需要知道的。