7月美国房市数据一览｜房屋库存/待售时间/房价走势如何？房市降温了吗？买房好时机到了没？

安排的明明白白 1.51万浏览 2021-07-20 发布

这半年找房子找的头疼的小伙伴有盼头了，根据Realtors、Zillow、Redfin等多家房地产网站的数据，美国房市的新建房、二手房、出租房的库存数量、出价、市场停留时间都呈现出了一定的变化。

美国的房屋市场现在是什么情况？

根据著名地产网站Realtors.com的数据，美国目前的房屋中位数为385K，平均成交所用时间为37天，活跃待售房屋比2020年同期减少了将近一半，为43%。

图片来自于Realtor.com，版权属于原作者

当然可能小伙伴要说，美国这么大，这些数字有啥意义呢？别急咱们一个个慢慢解释。

房屋库存（Active Listings）

无论是“Inventory” 、“Active Listings” 还是 “Homes for Sale”，实际上指的都是待售房屋，也就是房屋库存。为什么说房屋库存对房价的影响很重要呢？因为它代表了供需比例里边的“供应方”。通常库存量的增加意味着房价涨势的放缓，反之亦然。尤其是从去年到今年的疫情期间，很多人在家工作，小孩子在家上网课，在对房子的需求有增无减的情况下，库存下降是大部分地区房价上涨的主导因素。

美国不同地区的房屋库存

这个还得看数据说话，从今年一月到六月，美国几大主要都会区：

所有待售房屋数量，数据来自Redfin.com

新上市房屋数量，数据来自Redfin.com

可以看出，房屋库存最紧张的时间是在年初的1-2月份，3-4月份上升最快，5月和6月又略有下降。

而从全美范围来看：

2018年至今美国房屋库存曲线图，图片来自Zillow，版权属于原作者

如图所示，全美房屋库存在2021年四月达到最低点，之后的5月和6月开始抬头。

如何看懂房屋库存（Months of Supply）

房屋库存绝不仅仅是一个数字而已，而是要用它来计算一个地区房屋销售的Liquidity。有一个很简单的计算Months of Supply的方法，就是找出你目标购房区域里上一个月的所有“Active Listings”，再找出同一个月中所有“Sold”的房屋数量，用前者除以后者，得到的数字——

如果介于4-6之间，说明该房屋市场总体供需平衡，房价稳定；
大于6，说明是买方市场；
小于4，说明是卖方市场。

当然这个数值因为各地的具体情况不同而有所出入，例如有些地区认为5-6之间才是平衡等等，所以仅供参考。但是它肯定能说明的是，库存数量的确与房价是息息相关的。

库存指数Month of Supply，数据来自Redfin

以上图为例，从今年一月到六月，几大主要都会区的Months of Supply整体呈现下降趋势，说明越来越趋向卖家市场，从六月来看，纽约地区的最高，也只有4.5，其它地区则都在2以下。

房屋售出时间

房屋售出所用的时长可以说明房子的抢手程度。之前好多小伙伴抱怨抢不到房子，因为实在是反应不过来，很多new listings周四上市，周日就pending，你只有三天的时间准备出offer。所以很多房产中介一再要求买家提前准备好各种材料：例如银行证明、贷款经纪给出的各种pre- qualification证明，还要免除各种买家权利，就为了尽快成交。这个时候Cash Offer就是最吃香的，但还得加价，又是一番血战。。。

接下来咱们就看看跟房屋售出时间有关的几个指标，到底趋势怎么样了？

待售房屋On Market时间中位数，数据来自Redfin

2周内进入Pending状态的房屋比例，数据来自Redfin

买家小伙伴们看这个图是不是就觉得很紧张呢？以绿色线所代表的西雅图为例，6月份待售房屋的平均等待时间只有8天，而且有83.3%的房屋上市不到两周就进入了pending状态。总体来看，房屋平均On Market的时间平稳中略有下降，不过也有越来越少的房子能在两周内成交，而且还有部分房屋在合同签订之后又Back on Market了。

综合房屋库存和售出时间来看，尽管近期房屋库存有所上涨，但仍然处于近些年来罕见的低位，待售房屋的售出速度依然很快，好的房子还是抢手，目前的卖方市场也不太可能在一夜之间转向。房屋价值仍然会快速增长，对刚需买家来说还是个不小的挑战。不过，市场环境和供需平衡已经出现了缓慢变化的苗头，购房者的选择将会越来越多，简单四个字就是：值得等待～

房屋价格走势

最后也是最关键的，看看美国房屋价格走势如何。

全美房价走势（截至2021年6月）

图片来自于Zillow ，版权属于原作者

如图所示，其实房价上涨态势早在2014年就开始了，只不过涨幅在之后的几年中高低起伏。疫情等于对房价起到了一个助推剂的作用。

美国几大都会区2021年房价走势

每平方英呎房屋售价中位数，数据来自Redfin

平均成交价和卖方出价比，数据来自Redfin

成交价高于卖方出价的房屋比例，数据来自Redfin

降价的上市房屋比例，数据来自Redfin

看前三张图的曲线，都是稳步增长，或者仅有小幅下降。但是第四张图显示降价房屋越来越多，在很多地区都已经连续三个月增多了。小伙伴们可能也发现了，与之前动不动就Price Increase相比，最近越来越多的房屋会用Price Drop的字眼来吸引眼球，或许会有助于市场观望态势的提升。

总结：美国房市走向何方？

根据Zillow网站的预计，美国住房房价在第三季度预计将比第二季度增长6.3%，到今年年底将比去年同期增长20.3% ，而2022年6月的价格将比今年6月增长13.2%。至于现有住房销售总量，Zillow预计将达到602万套，这个数字比2020年增长6.6% ，也是自2006年以来住房销售最强劲的一年。