我之前有写过一篇《美国买房不可不知道的几件事》但是已经是三年前，好多兄弟集美还在给我点赞，非常感激，在此根据*当前2021年*的南加房产市场再写一篇。
事情要从2020年3月开始说起，当时美国疫情刚刚开始严重，居家令启动，一时间房产市场被这一突发情况影响，可以说当时卖家草草出手，买家都是犹豫不决难以决定，很多都直接取消合约，为此CAR还出了新的表格针对疫情用来取消合同或者延期。投资的买家攥着现金等着进一步抄底，自住的客人有的降价成交（话说现在都在偷着乐吧）有的继续选择租房（这波抢房大军就有他们）当时真的是神仙也难预测到从夏天开始一直狂涨到如今的局面，无数“地产专家”如今都难自圆其说。
不管怎么说，现在的市场为什么买房如此之难原因简单来说有三点，一是房源极度缺少，二是利率达到历史新低，等于房价打折。三是需求强劲，很多从不考虑买房的人因为疫情，承认买房是刚需，尤其是独立屋。
抢房分几步走
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所以面对这样的市场，买家要买到称心满意的家应该如何操作？
✏️第一步：准备好贷款批准信和资金证明，这个正常情况下，是下offer才需要，在此之前可以无限window shopping， 逛open house，但现在已经成为看房必备，没有这两样，很多房源都不给你看的机会。贷款建议多问几个lender，直接找银行也可以，问好closing days，超过30天以上的都比较没有竞争力。不查收入的贷款目前竞争力是最低的，因为有可能批准信银行都不给出，在过户中每一天都非常宝贵，甚至=💰，这种市场每耽误一天，seller那边加罚款甚至取消合约可绝对不会手软。
✏️第二步，看房，除了经纪帮你筛选房源，自己也要时时关注，看到好的房子，马上预约，不然很可能错过了这两天人家就pending了。一般来说周三周四会比较多房源出来，他们是赶在周末收offer，周一就open escrow的节奏来。
✏️第三步， 送出Offer，这一步展开来说。
OFFER的套路
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🏡抢房时代说白了，唯有一条路，就是靠实力胜出，实力体现在以下几个方面：
🔍🏦贷款还是现金？先别太紧张，不是现金也没关系，大多数买家还是贷款为主，而且现金offer大部分不愿意加价很多。现金还买不到房子的请您先退出此页面反思。
现在主要针对比较弱势的贷款情况，所以接下来，
🔍💰出价，房子如果没什么硬伤（高速，十字路口，老旧屋况差）又是学区比较好（7分以上）的地段，上市listing的价格也比较合理，这样的话标配是要至少加三万以上。
🔍Contingencies, 这个是除了价格之外的重点，甚至会超过价格本身，接下来再展开来说。
💊反悔期要短，通常是17天，但现在10天甚至7天才会很有竞争力，因为seller选了你，一旦进入合约，你有权取消，反悔期短就不会耽误seller太久，对他们来说损失比较低。对买家来说，迅速安排inspection，也是可以达到这个条件的，风险可控。
💊Appraisal contingency， 这时候的估价基本上都是形同虚设了，你可能发现连Zillow都已经暗戳戳把estimate提高了，但估价员看的数据永远是滞后的，估价估不到合约价格非常普遍，这时候虽然我们不可能知道估价员到底估出的数字是什么，但是范围总会知道的，请你的经纪给个范围，做好最坏打算，这样你知道最差情况自己要补多少差价，这样来控制自己的风险，移除Appraisal contingency已经变成当前offer的标配。关于loan contingency，咨詢好你的lender，相信他會給你一個好的答案。
📝关于出价再多说两句，虽然目前市场都是加价才有机会，但要综合评估，比如是现金买家那就必然价格上自己要占一点优势，不必出到最高就能拿到，但如果是贷款且首付低于20%，那很可能要出到highest才有可能被考虑，而且通常还有一轮counter，为了确保进入第二轮，也就是价格务必要挤进前三名，第一轮加价不要加到自己的上限，这样第二轮才有机会再表现出诚意（💡注意此处不是无限加，请理智加价，遇到crazy的其他buyer也是很有可能，这时候多考虑一下，也别硬拼，毕竟多数情况你只看了一次这个房子）请你的经纪做好工作，这里面也是有很多技巧和工作可以做。这个相信就不用我教了。
其他边边角角
❓有很多人会问既然市场竞争这么激烈那我直接找 listing agent不好吗？ 这个分情况来讨论，最好的情况当然是拿到房子万无一失，房子本身也没什么问题，你不期待对方agent帮你做什么工作（房屋检查后的要求修理，贷款协助，close之后的后续等）还有自己本身有多次买卖经验，对区域和市场也很了解的情况下确实没什么问题，因为这时候你也基本就缺一个执照了。
如果不属于这些情况，基本是没有特别帮助，反而容易变成价格最高，条件最少，比较被动。如果你是第一次买房，还是找一个专业，合得来，人品正有过了解的agent最好，会提供很多帮助。
💊心态， 这个不虚，很重要，尤其夫妻二人不要互相埋怨，不是很喜欢的房子不要硬买，对，现在这个市场还是要坚持理智。你要知道不管收了几十个 offer， seller只能选择一个，失望的是大多数，还要多听老婆的，江湖传言，家里买房的障碍和做出误判的多数是男主人，不知道大家对此有没有共鸣。😆
👽灵魂拷问：现在这个时候是不是买房的好时机，
🤖答：如果是自住，必须是好时机，投资请三思敲好计算器。
本文纯公益分享，不参杂任何利益。希望有所帮助，最后祝每一个买家都能顺利买到自己满意的家。
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