美国房市泡沫2.0 | 为什么我不会选择现在买房？

钞能力投资菌 2.31万浏览 2020-11-10 发布

1. 房价问题

自08年次贷危机的4年房市下跌后，我们又迎来了一次房价疯狂增长。从Index来看，我们已经在价格非常高的高点了。秉着buy cheap，sell expensive的原则，现在不是理想的买进时机。

美国房价指数，表明目前价格高

现在的房价高是因为房源是历史低点。

最新的经济数据：The median existing-home price was almost 15% more than in September 2019. Total housing inventory declined from the prior month and one year ago to 1.47 million, enough to last 2.7 months – a record low – at the current sales pace（来源：The National Association of Realtors ）. 这仅仅是报告里面的其中一段。

需求高房源少，导致的价格新高和房子卖出迅速，给出房产抢手，不买就是错过的假象。

美国房源指数，表明目前房源少

为什么市面房源少？

最直接的原因是在动荡时期很少人想卖掉自己的温馨小屋，而且目前大家多用省钱来对冲未来的不确定性，所以人们没有换更好房子的需求。

其次是很多机构在跟散户抢房子，当利率低的时候，债券不赚钱，机构想求固定回报，只能另寻它法。

2. 驱逐问题 Eviction problem

为防止COVID-19进一步传播，CDC美国疾控中心暂停房东驱逐租客，有效期为9/4/2020直到12/31/2020，即使是房客不交房租。

因为就算房客不交房租，房东也仍需要交房贷，利息，房屋保险，和房屋地税等。这也会导致更多房子面临foreclosure和房东bankrupt。这件事的影响要至少等到明年才能看到。

当foreclosure发生的时候，会增加房源导致房价跌；eviction和foreclosure发生的时候，被驱逐的房客和失去房子的屋主都需要租房，导致租房需求增大，房租进一步增高。

3. 问题堆积

其实2008年的房市危机一直没有得到完全的解决，而问题一直在堆积。在2005年美国有很高的置房率homeownership rate，但从2008年开始急剧减少，就是因为大家还不上房贷导致房子被银行拍卖。1千万人从有房到开始租房，导致租房需求上涨，房租上涨。

全美房租价格，一直持续上涨

在2017年就有数据表示全美需要在2030年前填补4-6百万个出租房，COVID危机过后出租房的需求还会上涨。

4. 抵押贷款拖欠问题 Mortgage delinquent problem

因很多人失去工作，无法及时还房贷，zf提出delinquency扶困。申请forbearance贷款延期之后，房屋贷款可以暂时减少一些或者最多延迟90天再还，但是申请者需要在90天后把所有欠款和利息一次性还清，否则就算delinquent，会有银行把房子进行拍卖的风险。

Newest data from Black Knight显示9月有230万屋主有90天以上的房贷拖欠（但还未进入foreclosure状态），这个数字是2020年前的5倍。这个问题可能是以后房价下跌的另一个导火索。

5. 商业贷款拖欠问题 Commercial mortgage default

Mortgage default不光会发生在住宅，还会发生在商业楼，零售店，Mall，写字楼，工厂上。原因很简单，当没有收入的时候，经营费用和贷款全要靠资金储备填补空缺，而商业上的各种花销规模是非常大的。小型企业更只是只有3-6个月的资金储备，而这导致了公司们的永久关闭。

Yelp在9月出的数据：60%在yelp上面的公司因COVID-19永久关闭。这些公司是给人们提供工作，发薪水交房租，房贷，车贷的地方。这仅仅是小型公司，没有提及那些大型企业。这些可能会在1年半后才体现出他们的真实影响。

我们在等什么？

等以上所有问题所导致的影响逐渐出现。在住房短缺、买房人减少的情况下，租房需求只会越来越大。随着delinquent到期，无法按时付已有逾期的放贷，市面上会有更多的房子foreclosure被银行拍卖，增加市面上的房源，导致房价下跌。未来在房市重温08年的危机之时，人们即可从银行买半价的foreclosure拍卖房。

如果是自住，对于便宜房子买到就是赚到。如果是出租，未来的求租需求会越来越大，房租价格也因需求的增长而增长。对房东来讲有十足的好处，不但买到便宜房子，还能享受慢慢增高的租金收益。因此，无论是自住房，出租房，投资房，还是度假屋，我都会选择等待，而不是急着接飞刀。

但是，如果你有喜欢的房子，Go for it！

人生不要被条条框框限制住，人生的每一个决定都判随着无限可能。所有的分析都是概率问题，全凭你相信他有更高的概率还是更低的概率而做出选择。把你认为好的options都放在桌子上，然后做出最优的选择就好了！

如果房子是你的刚需，又刚好看到喜欢的房子，可以利用30 yrs fixed mortgage买，真心喜欢才是硬道理！

美国房价，从08年走跌，直至2012年触底

美联储降息，2009-2015年利息几乎为0%，2020年也是几乎为0%

08年金融危机那年，利率从2009年开始降到0%左右，一直到2016年才开始慢慢上升，而房价在2012年跌到底。今年Fed降息，也提到了将会降很久。当时在2013年买房子时，年少无知不懂利率那么低的情况应该贷款。如果上天再给一次机会，坚决不在利率低的时候all cash！一定选择30 yrs fixed mortgage！

最后的故事

最后讲一个故事，某同事的父亲在华尔街工作，但在08年金融危机时被裁员，几年之内选择在Arizona陆续买了50多套房子。当时很便宜，每套没到5万，而现在起码每套$20万+。看起来涨了4倍没错，这还没算上房租收入。

这个例子早在2019年10月发布的文章《下一个金融危机都要来了，你不会还没想好对策吧？》就出现过，全文算上各种evidence和research只有不到4000字，只有不到1.5万人看过。并不知道读者里面，有多少人采取了意见赚到了钱，有多少人没有采取意见赚到了经验。

但你只需要知道：每一次金融危机都是一次财富转移的过程，财富不会消失，只是到了不同人的手里。熔断的时候不断告诉身边人不要割肉，市场很快就会回来的，如果有钱就继续买入，就这么简单。

欢迎不同的声音讨论

虽然菌菌写了金融危机预警文，但没人知道金融危机到来的准确时间，也没人知道今年3月末就是市场的底，更没人知道市场只用了100天就重新创新高。但人们只需知道：当市场全面下跌的时候，只要买到就是赚到，只要卖掉就是将财富拱手让人。

虽然我们不知道什么时候是底，但我们知道对自己而言，什么时候买是expensive，什么时候买是cheap。

此时不购买房产并不意味着所有规划都要暂停，小伙伴们可以联系你的投资理财顾问，利用好现在的市场和税改，根据自身情况进行合理的理财规划。Let’s get ready for the next big party！