以下这种情况，请考虑赶在4月15日前贷款买房！

大诗小事 3.05万浏览 2021-01-30 发布

我不是房产行业的，我说的话不具备专业性和权威性，我只是分享我的投资经历和看法，并不作为投资建议。

投资有风险，请谨慎。

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响应君君的话题#我的投资经历发了一篇文章，感觉大家还挺喜欢的，还收到了君君的打赏，感谢君君！也感谢大家的支持和鼓励！

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一些小伙伴的反馈是，道理我都懂，但是我没钱。

如果你真的是身无分文，那就努力增加自己的收入，同时努力降低自己的消费。

但是我相信每天刷烧钱快报买买买的小伙伴们，不是真的没钱，只是没有真的去认真去考虑购房这件事。而且，钱不够，银行有！！！

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如果你是已经存了一点钱，每月收入也还行，那么要做的事情就是看看怎么能从银行多贷款。银行贷款需要看报税。如果是拿W-2，有稳定且丰厚的收入，那贷款很简单，这类型的人可以忽略本文了。

如果是拿1099，例如Uber/Lyft 出租车司机，钟点工，兼职摄影师等；或者拿W-2，但是职位是销售，收入以提成为主；又或者是在2020年因为YQ，工作有中断过的人，欢迎继续阅读本文。

贷款银行看重的是贷款者收入的稳定性。在贷款银行眼中，拿1099的，自雇人士或者收入是以提成为主的工作，属于收入不够稳定。即使自己给自己打工可能赚钱更多，例如YQ期间送外卖月入过万，但是在银行眼中还是稳定性差。拿1099的人贷款的时候，银行会查看两年的报税，计算贷款额度主要有以下3种情况。

1、连续两年的收入一样

去年收入10万，今年收入也是10万，那么银行给的贷款额度就10*5=50万。（为了举例时方便，此处直接按照收入的5倍来计算贷款额，并非真实精准的贷款计算方式。）

2、今年的收入比去年高

去年收入10万，今年收入是12万，那么银行会取两年收入的平均数，给的贷款额度就11*5=55万。

3、今年的收入比去年低

去年收入10万，今收入是8万，那么银行会取今年低的收入8万，给的贷款额度就8*5=40万。

如果是属于第3种情况，也就是【2020收入比2019年低】，重启2020是做不到的，收入减少了的这个事情没有办法改变，但是不让2020年的收入影响贷款的额度还是有机会的。方法就是先不要报税，并且在2020年4/15日报税截止前贷款。因为2020年报税还没有出来，银行看的是2018年和2019年报税收入。

啰嗦一点再套个例子：

A是奢侈品销售，在2018年和2019年报税收入都是10万左右，而2020年因为YQ停薪留职了2个月，没有收入，导致2020年收入降到了8万。预计2021年收入会重新回到10万。我们来看看A在不同时间申请贷款，额度会差多少：

1、A选择2021年4/15日前贷款买房

银行看2018年和2019年的报税，两年都是10万，银行给的贷款额度是50万。

2、A选择2021年4/15日后贷款买房

银行看2019年和2020年的报税，2019年10万，2020年8万，银行按照8万来计算，给的贷款额度是40万。

3、A选择2022年4/15后再贷款买房

银行看2020年和2021年的报税，2020年8万，2021年10万，银行取其中间数9万来计算，给的贷款额度是45万。

由这个例子可以看出，2020年收入比2019年低的人，如果在2020年4月15日报税截止前不贷款买房，想要再拿到好的贷款额度，就要等2023年了。现在的贷款利率很低，如果2023年利率升高了，那么贷款额度可能只能拿到收入的4倍，也就是10*4=40万（真实贷款额度不是这么算，此处只是方便举例）。意思就是错过了在2021年4/15前贷款，错过的可能就是N年。

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当然，人生处处有惊喜，或者2021年就拿到一个高薪稳定的大公司offer，各大银行抢着给你贷款呢？又或者直接暴富，可以全款买房呢？

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身边的小伙伴在贷款时还问过我一个问题：贷款选大银行还是broker？

大银行指的是Citi这些，直接去这些银行的网点找负责贷款的即可；美国还有很多专门贷款的小银行，大多没有储蓄业务没有网点，我们日常都接触不到，这类型贷款银行只能靠broker帮忙去了解和申请。

Broker等于中介，会知道各个贷款银行的政策和最新利率，然后帮你选择合适银行的申请，如果被拒了，broker就会帮你找另外一个银行再申请，反正broker了解的贷款银行多的是。

然后贷款经常说到的买point，就是预付利息，如果申请人信用分不够高，或者收入不够理想之类的，想要获得贷款或者更好的利率，就要先买point预付利息；可以理解成申请留学时，托福或者雅思的成绩不够，学校要求来了先读一年语言。至于要不要买point，只能具体问题具体分析了。

大银行适合：拿W-2的，有着稳定且丰厚收入的，例如大厂码农。大银行各方面要求比较严格和苛刻，不是拿W-2高薪厚职的人被拒率高。大银行还喜欢建议贷款人在他们银行开户，存一大笔钱在那里一段时间不能动，成为VIP，就能获得更高的贷款额度或者更低的利率。

Broker适合：拿1099的，或者信用分数比较低，又或者收入来源比较复杂的，例如有一份收入不高的全职工作拿W-2，下班后开Uber又拿1099，报税的时候是W-2加1099两份收入，但是整体收入不稳定也不算高，银行里存款也不多的。这种情况大银行可能会拒绝，这类型的贷款人其实没得选，只能找broker。

我建议是，可以忽略我说的这些，要贷款的时候大银行和broker都去问问，反正问又不要钱，都问了才能对比，毕竟每个人的情况都不一样。

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政府不断发钱，低收入人群各种欢呼。但，这可能是拉大贫富悬殊的信号。政府发钱就需要印钱，钱就会贬值，通货膨胀。拥有物业的可以对抗通货膨胀，拥有资本的又可以通过股票等投资让手上的钱赚到更多更多的钱。贬值的，永远不是有钱人手中的钱。

或许你不是不够钱买房，只是低估了自己的贷款能力。拿W-2的人合法避税途径比较少，基本都是赚多少，报税报多少。而拿1099的，不一定是赚得比拿W-2的少，只是“避税”途径相对较多，导致报税少。例如一些餐饮行业的员工会要求工资的一半需以现金形式发放，从而和交税“擦身而过”；又例如兼职做设计或者摄影，客人都是Venmo支付，然后“忘记”报税；又例如疫情期间自己在家搞起了私厨蛋糕，增加了收入，但是“不知道”要报税。报税的收入低，最后贷款就肯定贷不出。建议这类型情况的找专业贷款经纪聊聊，对贷款进行一个更好的规划，或许每月多报500或者1000的收入，交的税也并没有增加很多，但是贷款的时候就能多贷5万10万，就能成功拥有自己的房子了！借银行的钱来赚钱，拒绝资本的暴击，对抗通货膨胀。