休斯顿市区买房10大注意事项

CK地产精英团队 2.21万浏览 2020-01-21 发布

又到了CK地产精英团队的干货分享时间了，小伙伴们，赶紧搬好小板凳吧～今天主要讨论的是在休斯顿市区买房子的10大注意事项，如果你正考虑在市区买房，拿小本本赶快记下吧～

从上世纪五十年代开始，由于家庭汽车持有率的不断上升，和市中心治安的不断恶化，美国的中产阶级掀起了一场“郊区化运动”。有着优美安静的环境，良好的教育资源，和安全的社区，典型的美国郊区以及文化，一直是美国梦的典型代表。不过最近，该趋势开始慢慢被另一种相反潮流所抵消，那就是“回到城市”。

相比住在郊外，“回到城市”越来越流行，总结起来有以下几个原因：

靠近公司，交通便利，节省出来的时间可以用来学习或者娱乐，每天不用开很远的路，单是汽油钱就可以节省很多；
市中心更热闹繁华，生活和娱乐的可选性更高——市区内的餐馆酒吧密集，购物广场的档次高，剧院体育场多，当然晚间还有精彩多样的娱乐活动；
更高的地产回报值——相比郊区，市区的土地较为稀缺，所以美国各大城市市区房价上涨率普遍高于郊区。

作为全美排名靠前的大城市——休斯顿，最近几年市区地产发展非常快，越来越多的年轻人，或者是子女已上大学的中年人（empty nester），喜欢买市区的房子。但是，在休斯顿市区买房，有很多坑，一不小心就掉进去了。今天，CK地产精英团队与您分享在休斯敦市区买房的10大注意事项，提醒我们华人朋友买市区房需要避开哪些坑！

01. 社区位置

休斯顿普遍人默认610环线里面的区域都是市区，其中610环线内的市区，又分为多个区域，每个区域的发展不尽相同，有些社区治安稳定，条件优越而受广大购房者的欢迎。有些区治安问题相对严重，购买时需要非常谨慎。治安好、社区环境成熟且价位合理的市区包括——Heights, Mid-town, Montrose, Rice Military等。另外有些区，原来是治安不好的贫民区，但因为靠近市中心，最近几年发展很快，比较有代表性的是Third Ward和Eado，这些区虽然发展势头不错，但在未来的几年内，社区治安不会得到根本性的改善，所以购买这些区房子的时候要经过认真的权衡。

02. 新房 VS 二手房

华人买房时，喜欢购买新房，认为新房子所有设备都是新的，无更换、维护之忧，应该不需要怎么打理。虽然大多数情况是这样，不过落实到市区买新房，可就未必咯！

德州对建筑商没有严格的资质认证，这意味着，随便拉一票人就可以开一个建筑公司，所以整个市场上的建筑商水平参差不齐。休斯顿有名气的大型建筑商喜欢在郊区建大型社区，因为郊区拿地方便，能发挥大建商集约化优势，从而进行规模化开发。在市区，因为土地面积受限制，不能发挥大建商的规模化优势，从而很多小的建筑商就有了机会，进行小面积的开发和建设。然而，因为缺乏系统的质量管控体系，一些小的建筑商容易建出有严重质量缺陷的房子，新房时期这些缺陷不明显，住几年后就慢慢显现出来了，而且问题会越来越严重。

因为目睹了小建筑商很多不靠谱的建筑方法，CK精英地产团队的建议是：

1. 如果是买新房，最重要的就是选择好的的建商。好的建筑商有稳定的供货渠道，严格的质量管控，和完备的质保系统。这些优势能让好的建商更好的保持建筑质量。另外，好的建商常常开发的社区规模相对较大，社区拥有更好的氛围和环境。

2. 如果是选购二手房，建议选购三到五年的房子。一方面房子不至于太旧，不需要很多的维修，另一方面，即使房子有严重的质量缺陷，这时候也开始呈现出来了，选择三到五年的房子能确保购房者买到一个质量不错的房子。

03. 社区管理委员会和物业费

在休斯顿，物业委员会（HOA）理论上是不可以盈利的，而物业费（HOA Fees），必须用于小区及业主。通常情况来讲，大多数的物业委员会负责维护社区绿化，门禁门卫，健身房，游泳池等。有一些社区，物业委员会帮业主付水、电、气甚至网络、电话等费用；还有一些物业委员会甚至负责维护房屋的地基、结构、外墙和屋顶等。

由于物业委员会负责的事项不同，造成了不同社区的物业费差异极大。有的社区，物业费可能每个月$10甚至没有；也有的社区，每个月收$700-$800甚至更多。

那么作为普通买家，究竟是买一个物业费贵的小区好，还是便宜的好呢？CK地产精英团队帮大家分析以下几点：

1. 物业委员会通常委托第三方管理公司代为执行社区管理职能。物业委员会是非盈利的，但是第三方管理公司是盈利的，所以物业费中的很大一部分会被管理公司收走。

2. 物业包水电的情况下，浪费严重。举例说明，如果业主自付水费，那么每个业主都会注意节约用水；如果物业负责水费，那么业主使用水的时候，可能就不会那么珍惜。

3. 贷款的时候，银行会核实每个月物业的维护成本。对于买家，过高的物业费，会让贷款难度增加。对于卖家，也不利于把房子卖出去。聪明的买家，在买的时候已经在考虑卖时的情况了。

小贴士：有些公寓楼（Condo），如果社管会（HOA）正在打官司的话，是不能进行地产交易的。

04. 房屋间距

在市区，同等情况下，独栋屋的售价往往高于联排别墅。同时，市区土地稀有，寸土寸金，有些鸡贼的建筑商，会建造离的非常近的独栋房，并以此实现他们的商业利益。这些房子未来如果外墙破损，因为间距太小，是没办法维修的。所以CK地产精英团队，不建议买间距过小的独栋房。

05. 外墙材料

过去几年，休斯顿市区新建房子中有一种材料被广泛应用于外墙，那就是Stucco（石灰墙）。Stucco的成分主要是水泥，建造工艺复杂耗时，所以建造成本较高；另外这种材料外形典雅简约，所以外墙常见到用这种材料。

不过该材料也有缺点，那就是容易开裂，而休斯顿本来就气候潮湿，如果水通过开裂缝隙，进到房子结构里，就会腐蚀房体，对房子产生非常大的破坏。如果一旦出现破坏，维修的工艺会很复杂，同时成本也较高。所以通常情况下，如果房子外墙采用该材料时，最好能每隔几年进行一次例行的墙体维护。

很多不正规的建商，要么是没有足够的建造经验；要么是为了省钱，请的是最便宜也最糊弄的施工工人。Stucco建筑材料，施工工艺复杂，在错误的施工下，会埋下很多祸根。实际上，CK团队不止一次看到，有些小区里面所有的房子的外墙，都有着严重的问题，如墙皮脱落和裂痕等；还有些社区，几乎里面所有的房子同时在进行外墙维修——这些都说明房子在建造时，外墙有严重的问题。

对于Stucco这种外墙材料，CK地产精英团队建议在看房时必须认真检查。

06. 房屋类型的坑

在休斯顿，对于联排别墅Town House，房主拥有土地和土地上的房子。虽然和邻居共享一面墙，但各自房子的结构是互相独立的。也就是说，即使把一个房子拆了，也不会对连着的房子有任何影响。另外，有些消费者有一个观念，联排别墅的物业费（HOA fees）会比较高。其实，HOA费用取决于覆盖事项多少，有可能贵也有可能便宜，和房屋类型没有直接关系。

在休斯顿，公寓Condo的房主只拥有结构里面的财产，不拥有土地和房子结构。因为结构由社区负责维护，所以通常HOA会贵一些。

一部分的公寓Condo的外观和联排别墅townhouse很像，但是并不能改变房屋的所有权性质，所以购买时要注意区分。最怕的是以为买到了联排别墅，实际上是一个公寓。

07. 观景平台（Roof Terrace）

在市中心拥有一个观景阳台roof terrace是很享受的事情，在这里你可以开party，看城市夜景等。因为修建成本比较高，加上观景平台的属性，同样情况下，一个有观景平台的房子，也比没有观景平台的房子要贵一些。很多建商也愿意建观景平台roof terrace，来给房子卖个好价钱。不过很多买家，因为觉得房子有一个观景平台很酷，而忽略了两个问题，最后后悔莫及。

一是观景平台的维护。休斯顿多雨水，常年气候湿润。因此，观景平台的维护是个大学问。因为平台排水慢、有积水的阳台很容易造成漏雨，而且一旦漏雨后，维修的复杂程度和费用也远高于没有观景平台的房子。所以，有观景平台的房子需要更频繁的维护。

二是观景平台的楼梯间过热。在通往观景平台的楼梯间，常常空调口开的小甚至没有空调，这个区域会很闷热。一个区域热气被困住，对空调系统和房屋其他部件都不好。

所以，CK地产精英团队建议买家在决定购买一个有roof terrace的房子之前，要先考虑清楚观景平台的优缺点。

08. 是否在洪水区

2017年的哈维飓风把休斯顿人民吓得不轻，所以购房者在买房之前，都会慎重的考虑房子是否在洪水区。

目前，建商在休斯顿的百年洪水区修建房子，比较普遍的做法是对房子的主体结构，包括空调本身进行垫高；车库不进行额外垫高，但是留有通水孔道。这样的做法能极大程度上降低洪水对房子的影响，也能降低房屋的洪水险保费。

由于这些额外的措施，加上百年洪水区房子价格会相对较低，所以CK地产精英团队不反对买家考虑这些区域的房子。不过还是建议买家提前做好功课，衡量风险和收益，再做选择。

09. 是否在铁路沿线

休斯顿是重要的货运枢纽，火车线路多，因而造成市区很多住宅就在铁路沿线。法律规定，火车在经过居民区的时候不得鸣笛，所以火车的噪音主要来自车轮和铁轨的摩擦。这种声音虽然音量大，但是穿透性不强，通常两三个街区以外就听不明显了。

所以CK地产精英团队建议买家在看房的时候，要注意两三个街区内是否有铁轨的。

当然，通常来讲，火车沿线的房子价格会相对便宜些，房子也会新一些。对于容易失眠的人群来说，可能需要离铁路远一些；而对于睡眠质量好的人，因为铁路边房价相对便宜，未尝不可以考虑一下！

10. 停车问题

市区的大多数独立屋，一层附带2车位的停车库。同时，小区内也会有几个停车位预留给访客（visitor parking）。不过整体来讲，大多数休斯顿市中心的社区，都存在着停车难的问题，很多家庭拥有不止2辆车，多余的车只能长期霸占访客车位，或者在街边停车；如果家里举行聚会，邀请来的朋友们也不得不把车停很远。有一些独栋房，房前有一段车道，因为可以用来额外停2-3辆车，所以房价也相对高些。

CK团队建议买家，如果对车位要求比较高的情况下，一定要详细了解小区访客车位，和小区周边的停车情况。