H1B & F1-OPT 贷款买房分享

Jack杰克 6.72万浏览 2019-10-19 发布

大家好，我是杰克。前段时间我和同学&室友&同事大肥肉同时各自买了房。首套房买房过程异常艰辛，大肥肉也在某论坛分享了他的详细的买房过程。最近好多同学问我们买房的过程，在这里在分享一下，希望大家少走弯路。

背景：我和大肥肉都是羊毛党，手上几十张信用卡而且是密集申卡【hard pull不是一般的多】。我还有一个才两个月的车贷。签证方面，我今年H1B刚中，大肥肉是F1-OPT。基本上所有的条件都是最差的条件。

买房真的是一拍脑门子的事！但是结果是开心酸爽的！

买房的基本流程我就不说了，论坛里的攻略很多，我就说我们的几个注意点或者建议，若大家观点不同，好好沟通，误喷哦。

1. Agent：

我们选择的是中国Agent。原因一是因为沟通顺畅且工作效率高，二是因为“不少”中国agent会给返点。虽然说买方Agent的费用是由卖方承担的（房价总额的3%），但是我们选择的Agent在我们沟通以及争取后给我们了1%~1.5%的返点。在实际操作中为，最后贷款结算时，显示为Agent Credit在贷款总额中扣除了。当然怎么谈怎么选择Agent，YMMV。一个好的Agent不仅能在买房过程中给你非常顺畅的体验，还能给你省1%左右的房价！你说你要不要好好选一下。

2. Loan：

总体而言，总房价得控制，lender只会让你背负税前工资45%的月供（本金+利息+贷款保险+物业费+你的其他贷款如车贷）。从豪宅看到小破房的感觉会很失望。所以大家先算好自己能买的价格区间再去看房。

2.1 F1-OPT：

大肥肉经历了几十家贷款的申请后，选择了CITI (算是唯一的选择)。

Wells Fargo: don't do F1 visa

Chase: 可以做，但是工资不能算有效收入，需要与有身份有收入的人一起做。单独申无法通过。
Quicken loan 以及诸多地区性小loaner：都会给pre-approve，让你开心一下。一等到Underwriter介入，立马就不行。

只有Citi对F1的房贷非常熟悉，而且Citi据说还有不少沟通顺畅的华人loan officer小姐姐，如果大家想搜的话可以去LinkedIn或者官网搜。这里没有打广告···

2.2 H1B：

基本除了几家local的不知道什么是H1B的小loaner，其他都能做。重点是比较首付以及利率。在14天内疯狂申请了15家的贷款，各种电话短信邮件，最后在一家小的贷款公司申请到了3%首付3.625%利率或20%首付3.5xx%利率。

希望大家准备买房前，至少预留三个月的准备时间，别像我们一拍脑门直接就买。这三个月干啥呢？

第一，让自己的主银行账户的statement看起来“干净”。别有海外汇款，别有大额非工资收入，别有大额非还款支出，别有朋友间的大额转账。不然underwriter会让你解释到怀疑人生。

第二，羊毛党提前准备好解释为啥会有那么多信用卡，信用卡为什么会有那么多消费。你也可以诚实的回答，你在薅羊毛，你的信用卡返现很高，你想赚返现。【真诚脸】。

第三，这三个月内尽量信用卡少消费，尤其是羊毛党。underwriter可不管你的信用卡们在你贷款的时候有没有还完，我的underwriter直接暂扣我1w刀，然后把这1w刀在我close的那天让律师作为支票寄给了Amex和chase。其实我早就还掉了啊！！！

以上三点是我的血泪教训···

2.3 信用

相信大家都有按时还信用卡的好习惯，这在贷款的时候非常重要。我和大肥肉都没有过逾期还款，所以在诸多不利因素的条件下都能贷款获批。在贷款的过程中和你的loaner积极沟通，他们也愿意尽快做成这个单子。我从开始想买房到看房到贷款到房屋检查到最后入住，共历时29天，也多亏自己找的loaner和自己沟通效率极高，在什么都出问题的情况下还能这么顺利获批。