受安土重迁思想影响,我们中国人都爱买房子。来了美国之后,许多人也将买房作为了一件人生大事:美国买房需要哪些条件?有什么买房流程?在美国买房值吗?有哪些注意事项?这些都是我们无时不刻都在思考的问题。
美国大多数地方的房子价格不算高,很多人只需要有一份稳定的正职,就能负担得起。然而,在美国买房还是存在不少坑,一不注意就可能会浪费不必要的时间和金钱,又或者错过自己心水的房子。
对于第一次买房子的小伙伴们来说,收藏这一份攻略,牢记一些买房时的注意事项,便可以少走弯路,不会为这个人生重要的决定感到后悔。
美国买房注意事项
清付其它贷款
如果你准备申请买房贷款(Mortgage)来买房子,最好在申请之前先将之前的车贷等贷款付清再申请,这样可以更容易通过审批,也可以申请到更高的房贷额度。
因为银行是根据借款人的还款能力来审核贷款资格,如果本身有其他债务,特别是有类似汽车贷款等需要每月偿还较大金额的分期贷款(Installment Loans),则会大大降低银行批准的房贷额度。尽可能还清其他贷款,申请房贷的时候就可以拿到较高的贷款额,拥有更高的购买能力,也就有更多的房屋选择。
提前准备好足够的首期及过户费用
虽然现在也有不少房贷有低首期甚至零首期的优惠,但如果买家能拿出至少20%的首期款项,则可以免去之后强制性的房贷保险(Private Mortgage Insurance)费用,相当于省下一大笔长期费用。
通常银行在审批贷款的时候,需要查看借款人的银行账单,确保借款人能拿出足够的首期和过户费用款项。而且这笔钱不能是突然出现,一般要求要在账户里存60天以上,确保这笔钱不是借款人临时另外贷款得来。否则的话,借款人需要提供额外文件证明款项来源,会比较麻烦。
比如说现在很多年轻人买房都需要国内家人提供首付的支持,那这笔汇款就需要家人写信注明是“gift money”, 而不是借款等等。在办理这些业务时一定要问清银行的工作人员,以免不必要的麻烦。
提前准备好Pre-Approval Letter
Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人出具的贷款预审批准信,根据个人信用分数、收入以及存款等实际条件给出的贷款预算,是一份向卖家表示自己有能力支付这个房价的有力证明。如果你有看中的房子,向卖家出offer的时候就要提供这份预批信。
事先找银行办理好房贷的预审批核程序,不但可以加快买房进程,也可以更清楚的了解自己到底能买得起什么价格的房子。以预批的贷款额度来确定自己能负担的房价上限,以这个定价标准来搜索房子,能够避免选好房子以后才发觉自己买不起的失望。
另外,在办理房贷预审的过程中,也可能会发现自己的信用记录问题,如果发觉信用报告记录有误,应该及时提交修正。如果信用报告里有坏记录,或者错误记录问题比较严重的,建议等信用报告修正好再尝试重新申请贷款。
了解各地的房贷补助项目
除了普通房屋贷款(Convention Loan)外,美国政府也有提供一些帮助首次购房买家的房贷项目,比如首期可低至3.5%的FHA Loan,购买一些农郊地区的房屋可以申请零首期的USDA Loan,退伍军人可申请VA Loan等等。
部分地区还有提供首次购房的补助项目,比如:
- HUD的Good Neighbor Next Door项目,为执法人员、消防员、紧急医疗技术人员和教师职业人士提供特定地区房产房价五折优惠;
- NHF Down Payment Assistance为合资格人士提供高达5%贷款额的首期/过户费(Closing Costs)补助金;
- HomePath Ready Buyer Program则为合资格人士购买指定房产时提供3%过户费用补助。
另外还有不少地方政府也有类似的为首次购房买家提供首期、过户费、房屋装修等的补助项目,小伙伴们在申请贷款的同时也可以了解一下本地有没有这种补助可以申请,或者就能省下一笔费用了。NerdWallet网站总结了各州的贷款及补助项目,有兴趣的小伙伴们不妨查看一下。
找个好经纪
美国的房产交易大多数会由房产经纪代表处理。在一般情况下,卖家先跟卖家经纪(Seller's Agent)签订协议,将卖出房价的X%定为经纪佣金,卖家经纪可以同时代表买卖双方(Dual Agent)处理交易,如果买家另有自己的买家经纪(Buyer's Agent)的话,最后买家经纪所得佣金会从卖家经纪的X%佣金里分成。
所以在某种程度来说,请独立的买家经纪帮忙,买家自己是不需要额外付经纪佣金的。而且自己找的经纪代表的是自己的利益,他们的专业可以为买家在买房时提供很多有利的经验,并确保交易过程中的手续和文书处理等一切顺利。对于第一次买房子的小伙伴来说,找一个口碑好的买家经纪帮忙会轻松很多。
另外,在部分地区,一些买家经纪为了招揽客户可能还会让利,将其中一部分所得佣金返现给买家(Commission Rebate),选择这样的买家经纪也可变相省下一笔钱。如果你所在州允许rebate的话,可以在选择买家经纪的时候事先询问对方会否提供rebate。
怎样选择一个好的买房经纪人?大家可以先在网上看看这些经纪人的介绍评分及工作经验。一般找一个专做指定区域房产的经济人,会更加专业、更了解该区域的情况。如果有朋友推荐他们合作过的靠谱的经济人,那就更加安心省事了。
选择适合自己的房子
美国的房子有很多类型选择,例如独栋的Single Family Home、联排Town House、公寓式的Condo、还有Mobile Home等等,小伙伴们应该根据自己的实际需要来选择。比如说,喜欢更多私人空间想要大花园的话,选择Single Family Home比较好;但如果不想花太多时间维护花园、想要更多其他设施的话,公寓会更适合。
社区环境也是买房考虑的重点因素,比如说附近的学校怎么样、查询周围的犯罪报告(Crime Reports)、附近的医院超市和其他社区设施如何等等。如果看中了一个房子,可以多花些时间在附近兜风,看看不同日子时间里附近人们的活动,更好的了解这个社区。
事先清楚列出自己最想要的房子相关的设施,明白自己需求,在茫茫房市中查找起来就不容易迷茫,可以更快的筛选出适合自己的理想房子。
另外了解房屋出售的淡旺季也很重要。像8月份之前的在市场上流动的房屋会比较多,因为新学期开始前许多家长都在考虑换房换学区,所以房屋的选择也会多;在圣诞节前后大家都将精力放在过节上,因此是房市的淡季,建议过了这段时间再进行 house hunting。
实地看房
不要光靠网上的图片和资料来选房子,一定要实地看。在看房子的时候,要留意所有细节,不要不好意思去打开房门柜门到处看;尽量多问问题,尽可能的了解房子的一切,包括什么时候建成、什么时候翻新过、各种设施的年纪和维护记录等等。如果有需要,可以要求再约时间重新看房。
尽可能多花时间去实地看不同的房子,这样才能有更好的比较,从不同房子的优缺点中明白自己的需要、做出更好的判断。
仔细了解合约内容/聘请律师
在房屋买卖过程中,以及之后的过户手续里,买家都要签署很多不同的合同、文件。一定要了解各份文件里的细节详情,所谓“差之毫厘、谬以千里”,一旦签名后合约就具有法律效力,了解清楚再签约,才能保证自己的利益。
关于聘请买房律师方面,各州的规定不同,像西海岸买房普遍不需要律师,而东海岸大部分州都需要律师参与合同、产权、交易、售后登记等流程,因此要先了解本州的规定。
如果没有律师的帮助,在合同中遇到一些不懂的法律术语,一定要咨询专业人士。在这种情况下拥有一个专门代表自己利益的买家经纪人很重要,他可以为你解惑,也可以会为你提供有利的意见或建议。
房屋检验
在跟卖家讨价还价、卖家接受Offer之后,则会有验房(Home Inspection)的环节。有些卖家也会出示自备的验房记录,但自己聘请专业人士帮忙验房会更有保障,可以让你更加清楚房子存在的大小毛病。可以的话,最好可以跟检验员一起到场验屋,多问问题,将自己不懂的地方搞清楚。
房屋检验并不是家家都一样,所以一定要找有口碑的服务,而且自己也要了解清楚这个房屋检验包括什么内容,比如是否包含Radon、霉菌、虫害等等的检查。问清楚检验员是否会检查房子的所有部分,比如会不会上屋顶或者爬到地基空间里做检查等等。
买房要避免的常见误区
在申请房贷期间不注意维护信用记录
美国的贷款审批跟个人信用分数息息相关,信用分的高低可以影响房贷的利率以及批核。
选房子买房子通常是一个漫长的过程,在房贷获得预审批准后,在正式结算前银行还是会再次查询申请人的信用记录,如果在这个期间申请人又新开了其他信用卡账户或者申请了其他贷款,很可能就会影响到房贷的最终审批。
- 以下攻略列举了一些会影响个人信用的行为:
只向一家银行申请房贷
不同银行不同机构会有不同的贷款项目,跟购物一样,货比三家,你会发觉其实贷款一样有不同的选择。比如利率、比如Points购买、以及Closing Costs等等的差别,都能为你省下不少钱。申请房贷这种Hard Pull记录,在45天内所有相关hard pull只会按一次计算、不影响信用记录,利用这个时间段多跑不同银行办理贷款申请,你可以知道哪个贷款项目对自己更有利。
购买超出预算的房子
一般来说,不建议买家购买超出贷款预审批核价格的房子。虽然你可能能咬牙多付一些首期以同样的贷款额买下更高价格的房子,但是买房以后其实还有很多维护费用开销。
买房时的一系列过户费用,搬入新屋后的装修维修费用,以及地税、保险等一系列长期开销,这些都是一笔庞大的支出,而且这些开支随着房价提高也会增加。如果因为买下贵价的房子而没有留下足够后备资金,养不起房子的话,很容易会连房子都丢掉。
- 以下攻略列出一系列在美国的房屋维护费用,大家可以了解下:
没有为将来做好打算
一般来说,第一次选购房子的时候要为之后起码3-5年做好打算,因为你很可能会在这个房子住上超过这段时间。如果买房子的时候只考虑当前,之后发觉房子不够用或者不合适的话,就会比较麻烦。
不砍价
在买卖双方谈判过程中,买家通过适当方式砍价可以省下不少的费用,虽然offer和counter offer的来回过程比较花费时间。
比如说,你对房子某些方面不满意、或者在房屋检验时发现屋子有某些方面的问题,都可以写在offer里,要求卖家负责修复好、又或者相对降低房价;通常情况下Closing Costs(过户手续费用)是由买家出,但是买家也可以提出让卖家分担过户费用的要求。如果是在买方市场里,卖家很可能会愿意让利,以求尽快出手。
没买够房屋保险
对于很多人来说,买房子大概是人生里最大的一笔投资了,而想要保护好这笔财富,Homeowners Insurance必不可少。房屋保险有很多选择,选购合适的理赔范围以及足够保额的保险,才能真正起到保障的作用。
写在最后
希望以上的内容可以帮到准备在美国买房子的小伙伴们。欢迎其他有买房经验的小伙伴们也在评论里分享大家的心得哦!
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最新评论 103
:收藏!
:感谢分享的总结!
:请问贷款银行已经批了,但是要求我们强制性开escrow account,该怎么办?我们首付35%!
回复 @一辈子的约:应该可以的,因为一般前面只是审核信息并且双方确认所有条款最后签字才作数的,但是如果你已经跟卖家谈好只差最后付款的话可能还得跟卖家商量延后交易日期,因为你找新贷款也需要更多时间。
:一般首付超过20%是可以不开escrow账户的,他们有说为什么强制开吗?
:哎 我就希望房价可以低点啊 什么都贵了
:现在完全是卖家市场,卖家完全是你要买不买的态度,还坐等其他买家加价.
:请问美女,朋友买的银行本票借给我需要写gift money吗?
:要的,而且你的朋友很可能要写一份正式的gift letter,说明这笔钱不用还。短期内收到的大笔资金,贷款机构需要审核来源的,要确认这笔钱你不需要还,不然你要两边还钱,贷款机构就会认为你的还款能力变差,不会借更大笔钱给你。
回复 @上帝DE宠儿:一般都要,你可以问问贷款机构
:最近也是一直在看房子,一般房子出来3天就没了,上星期一个36万的房子加价2.5万没买到被人加了4万,而且屋里的全部地毯是到了非换不可的地步,太疯狂了
:加到四万简直都不叫加价,我住的区房子要价99万,一买家直接加了30万,一百三十万成交!
回复 @齐鸿运6588:疯狂的国人干的事吧
:有的房子是不包地皮的,拥不拥有地皮有什么大的区别吗?
:看你是想要自住还是更注重投资吧,住一般是没什么不同的,可能在地税之类的问题上花费还要少,但在价值上来说,房子本身会老化会贬值,但地皮不会,通常没有地皮的房子没有有地皮的房子那么好卖出,另外就是,万一以后土地主人不再租地给你,你是要把房子挪走的。
回复 @爱做功课的Rain:谢谢,我猜也是这样,但是中介解释非常模糊,突然想换中介了。
:你好 问下,我房贷都批了,inspection刚做 今天卖家反悔不卖我了 现在该怎么做 合同都还没做好 也没有押金 关键是贷款这事咋办
:前期的offer合同有没有什么条款?你的agent怎么说啊?一般前期offer合同里应该会有限制,你可以找律师咨询让卖家赔偿损失的。
回复 @争分夺秒:没有签合同都可以反悔不要的,我那个也是吃了哑巴亏,只能这样了
:你好 请问查收入贷款只W2还是看也可以K1的税。
:请问一手房的地价offer可以低于建筑商的报价吗?谢谢。
:尔后再进行 counter offer
:收藏了谢谢
:请问找不同银行申请房贷看哪家好,是在prequalification letter那个时候吗?还是在下offer之后。另外你说的对信用分没有影响,是指多次hard pull只会降一次信用分,还是完全没有影响?
:麻烦问个问题.如果和经纪A看好了一懂房屋,然后签了offer,但是卖家没有接受offer。现在房子降价了,可以再找经纪b从新下offer吗?
回复 @争分夺秒:一般来说,最后只有一个agent能拿到钱,如果先找了一个agent,没有意外的情况下也不会再找第二个,但如果第一次找的agent递了offer但最后没有成交,等于交易失败了,那你不需要给任何费用,过了一段时间后,如果你还是想对同一个房子递offer,但不喜欢之前的经纪,那当然可以找第二个帮忙啊。应该是说,在同一时间,不能找两个经纪对同一个房子递offer,因为卖家如果回应了你的offer A,他就暂时不能跟其他人谈买卖了,包括你的offer B,所以同一时间没必要找两个不同经纪。但是你实在不喜欢原来的经纪的话,是可以先终止第一个经纪的交易,之后再找另一个经纪帮忙的。
回复 @爱做功课的Rain:那我的agent 跟我讲 同一个房子不能找两个agent 我也不太懂 谢谢你的解答
:你好,麻烦问一下,买房子贷款人是另外一个,我自己只写个名字,我自己需要提供什么材料
:围墙大概需要多少
:要60天呐
:有没有一些关于抵押贷款的文章?
:房贷科普文章出炉啦!亲可以去看哦,如果您认为有用的话请收藏和分享,谢谢!😘
:暂时还没,我先记下来以后做功课😉
:真是及时雨,正准备买房呢👍🏻👍🏻👍🏻
:准备买新建的townhouse 可能贷不了那么多…有啥办法不
回复 @zoeyang:不需要,但建议你先去银行做个pre-qualification,这个是不需要查信用的,你只要告诉银行的人一些基本情况,比如收入、存款和其他债务等,他们会给一个数字,告诉你大概可以借到多少钱,按这个价钱来选房看房比较合适,看完想买再办pre-approval,pre-approval则是要查信用、核实收入那些,比较肯定你真正能借到多少钱,拿到这个说明你有能力买房的证明才去下offer,不然卖家可能认为你没诚意懒得跟你谈。
:个人是不建议勉强去贷更高额度的房贷,因为后续很多支出都会增加,压力很大,可以看《美国买房容易养房难》那篇文章了解一下。想银行容易批贷款基本上注意三点,1.信用记录,2.收入,3.首期,如果你已经清空其他贷款记录,那么就只能从收入和首期上做文章,如果你有办法向银行证明你的收入比原来高,比如说有另一份稳定兼职收入,或者你可以给更多首付(降低月供),银行都会批。