6天前

王博士地产 | RealityOneGroup Wayne Wang

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重磅文章:湾区2018 年房地产市场展望

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又是新的一年,新的开始!很多人的新年愿望就是买房。但在湾区来说,买房实在不是一件容易的事情。首先,湾区的房产价格在过去几年间大幅上扬,让房子的可负担性明显降低。其次,由于僧多粥少,抢房极其厉害,很多买家下了十几次的单子,就是买不到。市场上出现了极端供不应求的情况。

 

2017年市场回顾

 

2017年是市场竞争十分激烈的一年,年度销售房子的数量连续处于下跌的情况,而买家人数则不断上升。因此出现了诸如几十人抢一房的疯狂情况,并爆出了 Sunnyvale 的一套独立屋房子加价 80多万的历史记录,以及 Mountain View 一套联排加价 50 多万的离奇抢房事件。

 

 

下面是湾区五县2017年的房子销售数据。表中的溢出率是指售价与要价的比例,在市天数是指从上市到下市的时间。

从表中可以看出,除了旧金山和康曲卡斯特县,其余三县的房子中值均比2016年增长了 10%以上,延续了多年房地产市场的快速增长态势。

 
 

影响2018年房地产市场的主要因素

众所周知,影响房地产市场的因素很多。但在不同时期,各种因素的影响效果则可能相差很大。对于2018年来说,我觉得下面几个方面是我们需要考虑的主要因素

 

特朗普税改法案对买家的影响:

1. 贷款利息抵税的限额从 100 万美元降到 75 万美元。这意味着如果你的自住住宅的贷款额度在100万美元或以上,以前可以把100万美元的利息部分抵税,而现在只能抵掉 75万美元的利息部分。假如贷款的年利率是4%,那么每年的应交税收入部分则增加了1 万美元。如果以个人的所得税税率35%计算,则个人的税务负担增加了3500美元

 

 

2. 房产税抵税的数额从没有上线改到上限为1 万美元。根据湾区普遍的房地产税率为1.25%计算,即相当于房子的评估价格在 80 万美元。凡是房子评估价格高于 80 万美元的,其价格超过 80 万美元部分的房产税部分都不能抵税。2017年湾区五县销售掉的房子的价格中值如下:

 

县名

Alameda

Contra Costa

San Francisco

San Mateo

Santa Clara

房子中值

$725,000

$569,900

$1,185,000

$1,122,750

$948,000

 

如果按房子的中值计算,那么 Alameda, Contra Costa 两县的新买家至少有一多半的人不会受到这个法案的影响。而 San Francisco 县和San Mateo 购买中值附近房子的人需要每年的应缴税收入多出了 3000 多美元的。而 Santa Clara 县的则为 1500 多美元。

如果我们把前两项增加的交税收入加到一起,对于一个满足贷款 100 万美元,房价在125万美元的常规情况来说,屋主的应缴税收入比以前增加了 15000 美元。因此,如果按 35%的交税税率计算的话,屋主交税后的净收入减少了 5250 美元。

但是,根据税务政策中心的研究结果,特朗普税务改革对于大多数家庭的实际税负是减少了的。根据这家机构的研究,具体减少的情况如下表所示。

 

少于  $25,000

$60 或者 0.4%

$25,000 to $48,600

$380或者1.2%

$48,601 to $86,100

$930或者1.6%

$86,191 to $149,400

$1,810或者1.9%

$149,400 to $733,000

$7,640或者2.9%

大于 $733,000

$51,000或者3.4%

 

因此对于能够购买 125 万美元或以上房产的家庭来说,特朗普税改在房子方面增加的税收,已经被其减税所带来的税负减少而平衡。与之前相比,并没有增加买家明显的购房负担,因此也不会对买家的购房积极性造成明显的影响。

从另一个角度来看,湾区房价在过去几年间的平均涨幅高达 10-20%,每年房屋价值的增长值远远大于这些成本的增加或贷款利息的增加。所以税务改革对本地房价的影响不会多大。

 

银行利息:

银行利息是对房屋价格冲击比较大的因素之一。2017年12月14日,美联储宣布当年的第三次加息,将基准利率区间调升25个基点,从1.0%-1.25%上调至1.25%-1.5%。这是美国央行当前加息周期的第5次加息。美联储的最新经济及利率预期还显示,美联储预计2018年将加息3次,2019年将加息2次。

如果我们以贷款额度100万美元计算,今年年底联邦基金利率2.25%计算,则比我们目前的基准利率高 0.75%,那么每年的贷款利息负担增加7500万美元,平均每月增加 625 美元。这将会对房屋的可负担性具有一定的影响。

 

 

房子供应:

过去几年里,湾区的房子一直处于供不应求的状况。可以预测,那么2018年的情况也一样不容乐观。下面是 1月11日湾区五县市场上正在出售的房子数量。

 

县名

Alameda

Contra Costa

San Francisco

San Mateo

Santa Clara

人口

1.638M

1.127M

864,816

765,135

1.918M

房子数量

573

783

359

232

460

 

这些房子的数量,对于每年有大量人口涌入的湾区来说,真的是杯水车薪啊。作为对比,我们拿南加州的三个县作为对比,你就可以看出区别了。表中的 M 指百万单位。

县名

Los Angeles

Irvine

San Diego

人口

3.949M

3.170M

3.300M

房子数量

12,800

4,744

5,475

 

湾区五县总人口为 631 万多人 (2015),目前市场上的在售数量是 2407 套。而南加三县的人口数量为1,000 万(2015),市场上的在售房屋数量是 25,019 套。也就是说,南加三县的人口大约是湾区的1.5倍,而目前市场上正在销售的房屋数量则是 10 倍以上。由此可以看出,湾区的房屋市场供应是极度短缺啊!

 

 

买家数量

湾区五县的人口增长一直较快。据美国人口普查局的数据,从 2010 年到 2016 年,圣克拉拉县增加了 13.2 万人,圣马刁县增加了 4.4 万人口,阿拉米达县增加了 15.6 万人口,康曲卡斯达县增加了 8.2 万人口,旧金山县则增加了 6.5 万人。合计起来,整个湾区共增加 47.9 万人,增长率达 8.2%。

由于湾区的高新科技行业十分发达,过去几年的GDP增长都十分可观。比如2016年湾区的GDP 增长速度是 5.2%,三倍于美国国家 GDP 的增长速度,两倍于加州 GDP的增长速度。显然,经济的发展需要大量的人力资源,这就吸引了众多的外地、外州、甚至外国的人才前来湾区。同时,由于湾区新来的移民中以高科技公司的技术与管理员工为主,很多人是在他们刚刚毕业后找到的第一份工作,来到湾区。因此大多数人都有购买房屋的刚性需求。

除了高科技公司招聘的专业人员以外,湾区也是大量的海外投资移民的目的地,以及众多房地产投资公司热衷投资的地方。这就使得买家数量一直保持在一个比较庞大的规模,从而更加剧了市场的供求失衡关系。

 

 

2018年湾区房地产市场展望

那么2018的湾区房地产市场情况会是什么样呢?预测房地产走势在过去的几年里似乎不是什么问题,直接就是一个字:涨。那么2018 年的情况还会继续疯涨吗?答案是肯定的。

根据过去的经验,由于今年是双数年,一般而言,增幅会比单数年来得小一些。同时由于各个城市的不同特点,城市间的涨跌也会呈现出不同的情况。

 

对于旧金山 Palo Alto来说,今年的涨幅会比去年更高一些。这是因为其周边城市在2017年明显涨得比较多,所以这两个城市今年就会补涨。作为本区域的两个领头城市,这种上涨是必需的,也是保持领头地位所需要的。

 

对于半岛地区,由于地理位置的优势,以及房源短缺的长期存在,相信今年的上涨势头仍然旺盛,尤其是一些学区好或价格相对低廉的区域。

 

而对于南湾来说, San Jose 由于去年 Google  宣布要在其市区中心兴建办公园区的原因,在短短几个月的时间,San Jose 的大部分区域至少涨了 10% 以上,相信今年仍会持续上升。而其他城市,由于离硅谷的公司聚集区比较近,仍然会继续上涨。

 

对于东湾来说,Tri-City 地区今年会迎来一个快速上涨的机会,这是因为该地区前几年的新房建设数量较多,影响了房价的上涨速度。同时,由于 Facebook 和 Tesla 都已经在北 Fremont 地区开始租赁办公室,扩展在东湾的办公园区。因此,今年会迎来一个补涨的机会。

 

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